共同繼承出租房產。 進退兩難的局面？
想象一下，你很幸運地繼承了，比如說，從已故父母那裏繼承了四套CGT後的出租物業–但如果你的兄弟姐妹也繼承了其中的一半份額，會發生什麽？
雖然你們在四套房產中都獲得了非常有價值的50%的權益，但可以說，在大多數情況下，你們都寧願在其中兩套房產中擁有100%的權益。
觸發了CGT
假設兩個兄弟姐妹都希望在兩套房產中擁有100%的權益（而不是在四處房產中擁有50%的權益），他們將不得不在他們之間做一些 “換馬 “的交易。
這意味著每個兄弟姐妹都必須放棄他們在四處房產中兩處的50%權益，以換取另外兩處房產的50%權益。
值得註意的是，這樣的利益交換將以引發CGT為後果。這是因為所交換（或處置）的權益是具有特定成本基礎的CGT資產（根據第128-15條中的繼承資產規則），而這一CGT事件的資本收益將是在另一項財產中獲得的權益的市場價值。但是，應該可以獲得CGT折扣的好處。
此外，由於這些房產都不是主要的住所，也不是CGT前的住宅，所以在第118-195條中的全部CGT豁免規則並不能發揮作用。
即便如此，這個問題有幾個解決方案，允許兄弟姐妹在兩處房產中各獲得他們想要的100%的權益–而不會引發任何現金稅的後果。
解決方案1：一份寬泛的書面遺囑
如果遺囑寫得足夠寬泛，遺囑執行人可以利用他們的權力/自由裁量權，將這些房產視為可以在兄弟姐妹之間平均分配的資產（即，他們可以各得兩份）。
雖然這是一個解決方案，但如果某些房產比其他房產有更大的或有現金稅責任（至少在分配時），可能仍然需要調整–這將必須以某種方式加以說明，以使兄弟姐妹都滿意。
無論如何，這變成了遺囑的解釋問題–這是一個復雜的話題，超出了本文的範圍–而且與受托人權力有關的其他問題可能也需要考慮在內。
解決方案2：第128-20(1)(d)條
也許有更好的解決方案（假設沒有Pt IVA問題）來自於1997年ITAA第128-20條的規則，該規則涉及遺產中的資產轉移給受益人而不產生任何CGT後果。
特別是在第128-2091條(d)款中的規則允許在一個或多個受益人（或其他人員）通過簽訂對價契約，放棄遺囑中的權利來解決索賠問題時發生這種情況。
具體而言，該規則規定，資產可以根據遺囑傳給受益人：
據安排契約，如果，(i) 受益人簽訂契約是為了解決參與你的遺產分配的要求；以及(ii) 受益人為該資產所付出的任何代價僅包括改變或放棄對構成你遺產一部分的一項或多項其他CGT資產的要求。
如果這是在遺產管理期間進行的，那麽每個兄弟姐妹都可以獲得他們在兩處房產中的100%的權益，而不會因這種認可的遺產結算而產生任何CGT後果。
TR 2006/14號裁決（見第33-37段）也表明，對於那些對遺囑不滿意的受益人來說，這是一種合法的方式，他們可以對遺囑提出異議，然後簽訂安排契約來影響遺產資產的重新分配–而不影響死亡後可獲得的CGT滾存。
然而，重要的是要註意，對這一部分的追索首先要求是必須簽訂契約以解決參與遺產分配的要求。
在這方面，TR 2006/14號文件第37段指出(強調是後加的)：
“為了第128-20(1)(d)段的目的，納稅人不需要啟動法律程序來確定他們有參與分配遺產資產的要求。潛在的受益人可以通過向受托人表達他們對遺囑的不滿來確定其權利要求”。
解決問題的辦法!
因此，我們有一個可行的潛在解決方案來解決這個問題，但需要考慮Pt IVA的問題–如果你把繼承多處出租房產稱為一個 “問題 “的話!
⇒ 在確定房產的CGT時，有一系列的因素在起作用。向會計師或註冊稅務代理人咨詢將有助於你了解你可以選擇的方案。
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